Quanto vale investir em Projetos de Arquitetura e Engenharia?

Estive estudando alguns cenários de viabilidade econômica para alguns empreendimentos de clientes estes dias. As demandas pediam estudos de cenários alternativos em função do objetivo das consultorias. Mas aproveitei para testar alguns cenários que sempre me interessam: o que mudaria nos negócios dos clientes se houvesse mais investimento em projetos?

É preciso entender bem o que quero dizer com mais investimento em projetos. Não me refiro meramente ao empreendedor pagar mais, mas também aos projetistas se esforçarem mais nos estudos e análises de alternativas. Arrisco a dizer, depois de 30 anos de trabalho com projetos de Arquitetura e Engenharia e, nos últimos anos, trabalhando com auditoria em projetos, que quase a totalidade deles pode ser otimizado em favor do empreendedor.

Não se trata de uma crítica aos projetistas, pois os prazos e preços praticados no mercado não permitem esse esforço adicional. Aliás, esses são temas recorrentes também. O bom desenvolvimento de um Projeto AEC exige tempo e uma equipe qualificada, que tem um custo considerável. Não há mágica, Projetos AEC são investimentos, quanto mais se aplica e mais prazo se tem, mais retorno dão.

Mas que fique claro a todos, é preciso saber investir (como é no mercado financeiro). Minha experiência deixa claro (pelo menos para mim) que infelizmente muitos profissionais não conseguem otimizar soluções por falta de domínio do processo de projeto. Nestes casos, mesmo aplicando mais recursos financeiros, os ganhos podem ser limitados. Focando o que realmente importa e organizando o processo de trabalho para criar soluções integradas, os resultados virão. Mas veja que não se trata meramente de Arquitetura ou Engenharia, estamos falando da gestão do Processo de Desenvolvimento do Projeto (PDP), ou seja, conhecimento e habilidade em gestão e coordenação.

Já perdi a conta de quantas vezes intervi em PDPs que vinham caminhando com perspectivas equivocadas ou tendenciosas, mas ainda em condições de serem otimizados. Os ganhos que obtivemos variam de 10% a 25% no valor final da obra.

Muito recentemente intervimos num processo para gerar reduções de cerca de 100 mil reais numa previsão orçamentária de 1 milhão (10% de redução). Há poucos anos, geramos ganhos de 500 mil reais, num orçamento inicialmente esperado em 2,7 milhões (18,5% de redução). Ambos foram projetos que nos chegaram ainda em fase de Estudos Preliminares (ainda que dissessem que estavam no Anteprojeto). E em vários casos não geramos alterações radicais no que já vinha sendo feito, mas induzimos ajustes na forma de trabalhar, que impedia a percepção de soluções mais otimizadas.

Estas otimizações de projetos invariavelmente passam pela integração de soluções. Não estamos falando de compatibilização. Ela evita dores e cabeça na obra, mas nem sempre gera economias em quantitativos, apenas em produtividade e qualidade. Quando falamos de otimização das soluções estamos falando de concepção mais adequada aos requisitos das diversas partes. O que agrega custo na execução é a inserção de mais elementos em obra para atender requisitos esquecidos ou negligenciados a princípio. E, acredite, eles são desconsiderados por falhas de processo, falhas de gestão.

Conjuntos de requisitos mais completos são também mais complexos, o que torna difícil serem identificados e esclarecidos, logo a princípio, por equipes não multidisciplinares. Encontrar soluções que os satisfaçam é trabalhoso e impõe um grau de dedicação a mais, bem como muita integração para a equipe de projeto. Exige mais prazo e mais investimento financeiro. Isso, é claro, depende de mais estratégia, inteligência de negócios e empenho do empreendedor.

A grande questão é: vale a pena?

Para responder, aproveitei os estudos que estava fazendo e testei cenários com mais investimento em projetos para avaliar o impacto no lucro dos negócios. O cenário mais apropriado e com consequências diretas é o da incorporação imobiliária, por isso achei didático compartilhar alguns resultados.

Para não me estender, compilo as conclusões no quadro a seguir, os números falam por si.

Custo de obra por m2 de área equivalente nos dois primeiro casos e m2 de área total construída no terceiro caso.

Variações de 50% a 75% a mais no investimento em projetos repercutiram em aumentos de 20% a 40% no lucro líquido dos empreendimentos.

Faça o exercício: se a obra custa entre 50% e 60% do VGV, elevar o investimento em projetos e planejamento (ambos precisam ser integrados) da casa dos 2,0% para 4,0% do VGV tende a reduzir o custo das obras na ordem de 10%, o que eleva o lucro de 4 a 5 pontos percentuais (o que corresponde a 30% a 40% a mais no lucro líquido médio de 13%). Isso é o que ficou claro nos estudos.

Apresentei no quadro 3 empreendimentos de portes diferentes, mas os estudos incluíram mais e os ganhos se mantiveram na ordem de grandeza.

Respondendo à pergunta do título: vale pelo menos 30% a mais no lucro.

Isso responde também a questão do porquê não se deve contratar projetos por preço, pois não são custos, mas investimentos. Ou será que alguém procura algum investimento que dê menos retorno quando vai aplicar dinheiro?