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Função social da propriedade: problema ou oportunidade para o mercado?

August 30, 2015

Participei nesses últimos dias de um evento relativo ao Estatuto das Cidades  e que focava os novos mecanismos (não sei se tão novos assim) instituídos para controle e planejamento urbano. Foi muito instigante para mim, pois me abriu alguns pontos de vista que eu nunca havia explorado. Não sou especialista, mas me atrevo a algumas análises.

 

Alguns conceitos que foram apresentados, por mais que possam ser foco de discussões, são instituídos pelo Estatuto das Cidades e, portanto, são lei. Gradativamente as cidades brasileiras tendem a adotar esses novos mecanismos de regulação para administrar o crescimento de nossas cidades.

 

Um desses conceitos é o de "função social da propriedade". Conceito extremamente interessante e que estabelece, basicamente, que ao adquirir um lote urbano você está de fato adquirindo o direito de fazer uso de uma porção do território da cidade. Ou seja, você não é dono do território (e nem poderia, porque o território é da cidade, da coletividade), mas sim do direito de fazer uso de uma pequena parcela ou porção dele.

 

Textualmente a própria Constituição Brasileira prevê que "a propriedade atenderá a sua função social" baseada no princípio da função social da propriedade, desenvolvido no mundo inteiro desde o início do século XX. A Constituição prescreve ainda que o poder público (municipal) tem o dever de assegurar que os interesses coletivos relativos à função social da propriedade prevaleçam frente ao interesse econômico individual sobre a propriedade.

 

 

Enfim, não quero aqui discutir as bases sociológicas ou jurídicas, mas apenas constatar que a função social da propriedade assume um papel extremamente relevante nos negócios imobiliários. A análise de tais empreendimentos deve considerar a partir de agora (na realidade, legalmente, a partir do Estatudo das Cidades) um aspecto social fundamental.

 

E o que pode significar isso na prática?

 

Em princípio uma mudança radical no que conhecemos como especulação imobiliária. Adquirir um lote para vendê-lo supervalorizado após uma década pode ser um investimento menos promissor. Os principais motivos que vejo são: 1- as regulações urbanas tendem a condicionar o coeficiente de aproveitamento ao interesse do planejamento urbano e, inclusive, exigir contrapartidas dispendiosas para empreendimentos de porte (impacto de vizinhança e direito de construção); 2- a legislação passa a definir prazos de interesse público para que seja dado uso às áreas do território da cidade (inclusive aquelas cuja propriedade é privada).

 

Em outras palavras, a riqueza associada à propriedade de um terreno urbano estará mais relacionada ao uso que se pretende dela do que meramente à sua aquisição. Acumular lotes urbanos como propriedade corresponde a acumular obrigações de dar-lhes função social através do uso efetivo. Ou seja, ao adquirir um lote, você adquire também a obrigação de dar-lhe uso efetivo num prazo estabelecido e apropriado a fim de cumprir com a obrigação da função social da propriedade.

 

Há nisso tudo uma diferença fundamental de posicionamento mercadológico com relação às propriedade urbanas.

 

Mas esse novo contexto, embora possa ser tratado como um problema econômico de um lado, pode ser percebido também como uma oportunidade ainda não explorada. Assim, como a sustentabilidade nas construções é hoje um argumento de marketing, o papel social dos empreendimentos passa a ser um diferencial explorável.

 

Como há obrigatoriedade do cumprimento dessa função social da propriedade, o empreendimento que melhor o fizer será melhor avaliado pelo mercado. E com um atrativo que considero importante: é mais fácil perceber o diferencial social e urbano de um empreendimento do que seu diferencial em sustentabilidade.

 

Recursos de sustentabilidade são visíveis, mas não chegam a interagir diretamente com o usuário, pois são percebidos no dia a dia às vezes apenas na diminuição de contas de energia, de água, etc. Além disso, a vizinhança tem mais dificuldade de perceber o valor agregado aos empreendimentos pelos recursos de sustentabilidade, uma vez que tais recursos não impactam perceptivelmente seu dia a dia.

 

Contudo, o uso social do empreendimento (propriedade), manifestado pelos impactos positivos que geram à coletividade são mais facilmente perceptíveis. Recursos urbanísticos que integram os empreendimentos ao cotidiano da vizinhança (e até da cidade como um todo) são imediatamente sentidos pelos cidadãos e a propriedade nessas condições tende a se valorizar. O aumento da riqueza decorre exatamente da percepção de seu valor (de uso) social. O valor de um imóvel passa a ser composto pelo seu valor de uso para o proprietário agregado do valor de uso para a coletividade.

 

Assim, explorar a função social da propriedade como uma oportunidade mercadológica para empreendimentos socialmente responsáveis abre um novo horizonte para o mercado da construção civil. A concepção dos empreendimentos agora, além dos aspectos técnicos e econômicos internos, passa a contemplar com maior intensidade aspectos de integração urbana e social.

 

A individualidade da propriedade dá espaço à coletividade da função social da propriedade. E a individualidade do empreendimento/empreendedor dá espaço à coletividade do território urbano/comunidade circunvizinha.

 

O empreendedor em construção civil se vê diante do instigante desafio de se tornar também um empreendedor social.

 

 

Vejo isso como uma oportunidade, talvez mais que como um problema.

 

Abraços

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