Patologias construtivas e investimento em projetos: de quem é a conta?

Como estudioso, ou no mínimo curioso, busquei atualização de alguns dados que eu tinha já bem antigos. É claro que recorri a ferramentas de IA para garimpar informações. Não foi preciso muito esforço, embora, obviamente, isso mereça uma prospecção mais rigorosa das fontes.

O Chat GPT me trouxe alguns dados que, segundo ele, foram compilados de diversos estudos feitos pela CBIC, Sinduncons, ABRAINC, Dissertações e Teses em Universidades (USP, UNB e outras), revistas técnicas (Téchne, Revista de Engenharia Civil, e Construção Mercado), IBEC e consultorias como McKinsey, KPMG, Delloite, Ernest Young. Não verifiquei as fontes, mas será um bom dever de casa.

Devido a um interesse mais específico, pedi que me desse números sobre o mercado de incorporação imobiliária. Não fiquei surpreso com os resultados, pois quase não mudam o que eu já sabia de outras pesquisas que fiz há uma década. Mas valem o comentário.

Segundo esta conversa com o Chat GPT, o custo corrigindo erros de construção originados em falhas de projetos corresponde de 3% a 8% do custo global das obras. Eu já tinha o número médio de 5%, que, pelo jeito, não mudou, apesar dos esforços das últimas décadas. Vale destacar que foi citado pela IA um relatório da CBIC de 2020 (não confirmei ainda, mas duvido que a AI erraria em dados numéricos).

Até aqui, tudo como era antes. Será que não evoluímos?

Por curiosidade, mostro o que foi elencado pela IA a partir de sua pesquisa (aqui ela ainda incluía fontes internacionais):

• Erros e Omissões em Projetos (5% a 15% do custo total da obra)

• Mudanças de Escopo e Adendos Contratuais (10% do custo total da obra)

• Falhas de Comunicação e Coordenação (não apresentou números)

• Uso de Tecnologias de Informação (BIM pode reduzir em até 40% os custos associados a erros e retrabalhos).

Ao questionar sobre as principais falhas apontadas nos estudos, a resposta foi:

• ·Incompatibilidade entre projetos (20% a 30% dos problemas)

• Erros de dimensionamento ou cálculo estrutural (15% a 20% das falhas)

• Falta de clareza ou detalhamento insuficiente nos projetos (10% a 15% dos problemas)

• ·Revisões e atualizações inadequadas dos projetos (10% a 15% das falhas)

• Erros em especificações de materiais (5% a 10% dos problemas)

• Problemas com cronograma e planejamento (5% a 10% das falhas)

• Falhas de comunicação entre equipes (5% a 10% das falhas)

Aqui vale a pena destacar uma observação colocada pela IA logo após a lista: “Os dados de porcentagens apresentados são estimativas baseadas em estudos de casos e relatórios de auditorias em obras brasileiras”.

Questionado sobre os investimentos em projetos na incorporação imobiliária brasileira, obtive dados em relação ao custo de obras e pedi também em relação ao VGV (Valor Geral de Vendas). Mas, parece que não são coerentes, o que explico logo após os dados.

Em relação ao custo das obras:

• Média geral de 3% a 8%

• Residenciais de médio porte, 4% a 5%

• Edifício comerciais, shoppings ou empreendimentos de luxo, 7% a 8%

Em relação ao VGV:

• Média geral de 1% a 2%

• Projetos simples com baixo custo de obra, 1%

• Empreendimentos complexos, 2%

Mas a IA apresentou ainda os seguintes dados de outros custos (mesmo que eu não os pedisse):

• Terreno: 10% a 20% do VGV.

• Construção: 40% a 60% do VGV.

• Custos indiretos e de incorporação (marketing, vendas, legal, etc.): 8% a 15% do VGV.

A análise interessante é que, se as obras representam de 40% a 60% do custo do empreendimento, o impacto dos projetos deveria ter em média, cruzando os dados em relação ao custo da obra e em relação ao VGV:

• Limite inferior médio de 1,2% a 1,8% do VGV (3% aplicados sobre 40% a 60% do VGV)

• Limite superior médio de 3,2% a 4,8% do VGV (8% aplicados sobre 40% a 60% do VGV)

Se ficarmos com as médias, o investimento em projetos com base no VGV deveria ser 1,5% a 4%, bem diferente dos números obtidos pela IA. Isso merece um aprofundamento para compreender a discrepância das percentagens quando se troca a base referencial (custo da obra ou VGV).

Me parece que a IA percebeu isso e me apresentou os dados que eu não pedi, para me alertar sobre essa incoerência. Ela está bem esperta, não é?

Mas vale concluir mostrando o que a IA identificou como fatores que influenciam o valor dos projetos e que, por fim, acabam por controlar as variações entre os limites inferiores e superiores das faixas de investimento. Agregando e reclassificando dados de duas listas que ela me forneceu:

• ·Tipo, Complexidade, Especialidades Envolvidas, Inovação e Sustentabilidade, Condições do Terreno

• Localização. Mercado Imobiliário

• Tamanho, Volume de Unidades

• Nível de Detalhamento e Qualidade do Projeto

Grosseiramente poderíamos admitir que um empreendimento complexo, com muitas especialidades de projeto, numa localidade de alta valorização, com porte considerável, fartamente detalhado e documentado, esteja no limite superior do investimento em projetos, ou seja, 8% do custo da obra em média.

Já, um empreendimento simples, com apenas as especialidades usuais, em local pouco valorizado, com poucas unidades, documentado minimamente (normalmente o suficiente exigido por leis e normas), estará no limite inferior de 3% do valor da obra.

Para usar o VGV como referência, é preciso averiguar se os dados apresentados são mais confiáveis quando usam por base o custo da obra ou o VGV. Como boa parte dos empreendimentos normalmente pesquisados não são de incorporação imobiliária, é razoável admitir que usar o valor das obras como base tem, no mínimo, uma amostragem mais significativa.

No final, a questão é: se investimos em projetos tendendo ao limite inferior (e essa é a realidade do mercado), como pretendemos resolver as patologias e custos oriundos de falhas de projetos? Com a resposta, os contratantes, eles são responsáveis pelos investimentos.

A conta geral é simples; investir até 8% do custo das obras (em bons projetos) e eliminar até 15% do custo total das obras (erros originados em falhas de projeto). Ou, se preferir, ter a chance de ampliar em até 7% do VGV o lucro de um empreendimento imobiliário. O saldo é altamente positivo.

Aos projetistas resta a responsabilidade por fazer esses números acontecerem. E não achem que é fácil, mas estarão sendo remunerados por este esforço adicional.