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Engenharia Integral e Incorporação Imobiliária

Quem me companha já ouviu falar dos seis Eixos de Competência da Engenharia Integral (abordagem de Gestão de Empreendimentos que temos estruturado metodologicamente nas últimas décadas).



Nossa expertise central é o eixo do Projeto do Produto, mas com base na abordagem da Engenharia Integral, é inevitável que todos os demais eixos sejam mobilizados simultaneamente quando se inicia o processo de implantação de um empreendimento.


Os eixos de competência Negócio e Entrega talvez sejam os mais negligenciados no mercado convencional, embora nos meios industriais recebam boa dose de atenção.


Costumo dizer que não podemos cair no canto da sereia de focar o edifício como finalidade do trabalho (e isso é extremamente comum entre arquitetos e engenheiros, talvez pela falta de formação em empreendedorismo), pois o edifício é meio para operação do negócio e não um fim em si mesmo. Logo, se não se dá a devida atenção ao negócio, não há como garantir que o edifício estará adequado. E cuidar do negócio não é tarefa simples, que se permita fazer no que comumente os profissionais da arquitetura e engenharia chamam de briefing (ou algo assim).


Chamo estas perspectivas de análise de Eixos de Competência para destacar que exigem preparação, formação e desempenho. Exigem competência específicas dos profissionais que neles atuam.


O eixo de competência Entrega cuida da relação com o cliente final durante o processo de implantação, obviamente com foco na transferência do produto (o edifício) aos usuários/proprietários. Esta relação não acontece apenas na fase final da implantação do empreendimento e demanda preparação prévia ao longo de todo o processo. Inclui a observação de detalhes específicos na negociação de equipamentos (com suas garantias e manutenções), atenção especial ao trabalho de operação e manutenção ordinária após a entrega (que envolve custos, pessoal apto, prazos de paradas, etc.), além, é claro, do cuidado com as relações pessoais ao longo do trajeto que, na construção civil, costuma ser extenso.


Os demais eixos são mais conhecidos do público e dos profissionais em geral: Projeto do Produto (projetos de Arquitetura e Engenharia), Processo Produtivo (planejamento geral e de obra), Suprimentos (materiais, serviços, equipamentos e sistemas) e Execução de Obras. A integração na Engenharia Integral atribui a eles uma complexidade um pouco maior, mas seus conteúdos permanecem essencialmente inalterados.


A Engenharia Integral tem por princípio fundamental o fato de que esses eixos são indissociáveis, embora o mercado insista muitas vezes em manter alguma independência entre eles. Está fundamentada no trabalho colaborativo, não apenas dentro de cada eixo, mas também entre eles.


A implantação de um empreendimento é um processo de equipes multidisciplinares que colaboram nos diversos papéis de seis eixos de competência.

Agora observemos o processo de incorporação imobiliária.


Estamos tratando, neste caso, de um negócio, pois é preciso produzir retorno econômico para o empreendedor (incorporador). Mas um negócio que envolve a implantação de um edifício que atenderá a um público usuário. Este público usuário é multifacetado, pois há quem adquira o produto para uso próprio e há quem adquira como investimento, para locação ou revenda (o que recai sobre o usuário, mas de forma indireta). Percebam que os eixos de competência Negócio e Entrega da Engenharia Integral adquirem status especial neste contexto.


Admitamos o seguinte ciclo de vida para uma incorporação. As fases indicadas permitem alguma superposição, embora isso torne a gestão do processo mais complexa.



Não é difícil perceber alguma similaridade do ciclo de vida da incorporação com os eixos de competência da Engenharia Integral. A explicação é relativamente simples: embora as atividades nos eixos de competência se distribuam ao longo de todo o ciclo de vida, elas podem se concentrar em certos períodos, dando a impressão de serem fases ou de que haja algum sequenciamento obrigatório.


As fases de um empreendimento entregam resultados bem definidos e específicos. A fase Negócio na incorporação imobiliária, por exemplo, entrega a definição mercadológica do produto imobiliário a ser criado e eventualmente as estratégias para este lançamento. Há diversas outras entregas nas fases para as quais podemos caracterizar subfases, com possibilidades ainda maiores de superposição. Veja:


Fases e subfases estruturam a lógica do processo, mas não estabelecem sequenciamentos rígidos

Durante os trabalhos técnicos há uma tendência natural de se perder o todo de vista e focar em questões específicas das entregas. A Engenharia Integral, ao fomentar a análise permanente em todos os eixos de competência força a abrangência das análises, sem perder a profundidade do conteúdo de cada eixo.


Os eixos de competência definem aspectos técnicos a serem analisados ao longo do processo para que não se afaste do que é necessário ao sucesso do empreendimento. Repare na figura acima, por exemplo, que quase todas as fases apresentam alguma entrega relacionada ao Projeto do Produto.


Enquanto as fases do ciclo de vida focam a organização ou estruturação do trabalho com foco nas entregas, os eixos de competência induzem atitudes comportamentais nas equipes com foco na colaboração e integração.


É diferente exigir, no meio do processo de implantação do empreendimento, uma verificação simples de um resultado frente a uma lista de requisitos pré-definida (ainda que isso seja necessário e benéfico) e fomentar uma análise crítica do resultado obtido até então para o interesse do negócio (é como manter uma reavaliação constante dos planos e estratégias). A segunda alternativa permite, se necessário, revisão dos próprios requisitos à luz das informações que se agregam ao cenário de análise, que se transforma com o próprio processo.


Assim, a Engenharia Integral impõe ao processo de implantação uma postura permanentemente crítica nos aspectos dos eixos de competência, enquanto as fases estruturam o processo, o que é mesmo necessário. Não se trata de uma oposição entre ambos, pelo contrário, são complementares ao garantir a estruturação do ciclo de vida sem perder a percepção do todo durante o processo.


Em conjunto, a Engenharia Integral se agrega ao Ciclo de Vida promovendo oportunidades de melhorias e o Ciclo de Vida garante ao processo a estruturação necessária para torná-lo prático.


Um empreendimento é como um caminho que se trilha sempre pela primeira vez, pois cada empreendimento é único (vide conceito de projeto no Gerenciamento de Projetos). O Ciclo de Vida é como um mapa geral que nos dá a direção por onde passar, mas não exatamente onde pisar.


Se você tem apenas um mapa com uma diretriz, qualquer obstáculo não previsto é um problema a ser transposto. Mas, se você tem uma percepção permanente do contexto, alternativas de trajeto estão sempre visíveis e podem ser escolhidas para evitar ou eliminar obstáculos, afinal passam pelos mesmos locais, mas pisando em terrenos mais oportunos.


O Ciclo de Vida dá a direção e a Engenharia Integral prepara a tripulação para encontrar colaborativamente os melhores trajetos no percurso.


Por isso sempre afirmo nos negócios que assumimos: na construção civil não há nada mais integral que a incorporação imobiliária e nosso negócio é integração.

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