Quem ganha a vida construindo imóveis para vender sabe bem que economizar na obra aumenta o lucro. Essa é a situação de incorporadoras, grandes ou pequenas, e de quem constrói casas para vender, de alto ou médio padrão.
Reduzir custos da construção é interesse de todos. Há os neuróticos, que economizam cada prego usado e há os que dão um tratamento mais racional à economia. Mas, claro, não podemos esquecer, os que não se atentam pra isso e pagam a conta.
O preço dos imóveis é balizado muito mais pelo mercado que pelo custo da obra, pois há um teto acima do qual, não será facilmente vendido o apartamento casa, loja ou sala comercial. Considerando imóveis de mesma qualidade, o consumidor em geral preferirá o mais barato.
Mas o lucro do negócio é extremamente sensível ao custo da obra, pois há diversos outros custos que costumam ser proporcionais ao da obra.
Como economizar na execução da obra?

As respostas comuns são:
Tendo um bom planejamento
Fazendo boas compras
Aumentando a produtividade no canteiro
Reduzindo o desperdício
Desenvolvendo um bom projeto
E outras
Quase todos os mecanismos de redução de custos são referentes à gestão da obra, com exceção, talvez, do que é relativo ao Projeto AEC. Este é o único item que não gera trabalho para o empreendedor (a menos que ele mesmo seja o projetista).
Veja o caso da redução de desperdício. Digamos que suas obras costumam ter cerca de 20% de desperdício de materiais (o que é um desperdício comum e até pequeno, se olharmos as estatísticas). Digamos também que você, com algum tipo de esforço, consiga reduzir para apenas 10% de desperdício. Numa análise grosseria, se 20% dos materiais são desperdiçados e eles representam 60% do custo da obra, então 12% do valor da obra é desperdício. Reduzir o desperdício significaria reduzir 6% do custo total da obra. Uma economia extremamente significativa.
Por curiosidade, se o custo da obra significa 60% do custo de uma incorporação imobiliária, uma redução de 6% significa, grosso modo, 3,6% a mais no lucro do empreendimento.
Mas reduzir o desperdício da obra exige um investimento e, para que seja vantajoso, esse investimento deve ser menor que 6% do custo da obra, ou 3,6% do VGV de uma incorporação imobiliária. Claro, este é cenário construído com os números aqui apresentados, cada empreendimento tem uma realidade diferente. E não devemos esquecer que muito do investimento gerencial feito é aproveitado em novos empreendimentos, então, a conta não é tão direta. Simulamos apenas um exemplo, para demonstrar o potencial da economias geradas por esforço gerencial.
Será que há alguma economia possível sem investimentos? A resposta lógica é um sonoro não. Em geral, para obter economia é preciso investir.
Mas há um item da nossa lista que costuma representar custo baixo e para o qual, algum investimento pode significar pouco na conta do custo e muito na conta da economia. São os Projetos de Arquitetura e Engenharia (Projeto AEC).
O custo do projeto varia, na média, de 2% a 6% do custo das obras (os números podem variar com o porte da obra, mas são usuais de mercado). O limite inferior indica um projeto barato e o superior, um projeto já considerado caro pelo mercado, em geral.
Praticamente todos os custos das obras são definidos pelo Projeto AEC, pois é dele que saem os quantitativos constantes nas planilhas de custos. Pensando nelas, há duas maneiras de reduzir o custo total da obra: reduzir quantitativos, ou reduzir custos unitários.
Haveria ainda a possibilidade de reduzir o BDI de cada serviços ou obra, o que cai numa economia baseada em gestão.
A redução de quantitativos depende do projetista e a de custos unitários depende das compras. Ora as compras são também uma questão gerencial.
Parece que, pelo aspecto técnico, apenas a redução dos quantitativos é possível. Então é preciso exigir mais do Projeto AEC, ou seja, dos projetistas, nesse sentido.
Um projeto refinado, ao ponto de dedicar esforços específicos à redução de quantitativos, costuma ter um custo mais elevado, afinal ninguém faz mágica, é preciso trabalho e isso custa.
Isso não é feito apenas com redução de dimensões, até porque, conforme o caso, algumas reduções podem significar aumento de custos.
Considere o acabamento de piso de um banheiro com 1, 20 m de largura. Se usarmos um porcelanato de 60 cm, duas peças inteiras serão necessárias para cobrir a largura. Se reduzirmos a largura para 1,15 m, serão necessárias as mesmas duas peças e ainda agregamos o trabalho de corte, o que reduz a produtividade. Raciocínio análogo pode ser feito para outros itens do projeto. Repare ainda que o pedaço cortado quase sempre será computado no desperdício.
Mas pensemos, por exemplo, num cálculo estrutural analisado no rigor desta busca por reduções. Há projetistas que têm esse cuidado e efetivam uma análise criteriosa dos resultados obtidos nos softwares. Mais que isso, possuem parâmetros referenciais históricos para avaliar consumos de aço, cimento, forma etc., a fim de verificar a qualidade da solução estrutural dada.
As estruturas costumam significar de 20% a 25% do custo de uma obra, com a fundações chegam a 30% com certa facilidade. A execução de estruturas de concreto exige basicamente, concreto, aço e formas. Digamos que o aço represente 50% do custo das estruturas. Ou seja, o aço representa 50% de um custo de 20% a 25%, o que resulta em 10% a 12,5% do custo total da obra.
Digamos, agora, que o projetista rigoroso, com suas análises criteriosas, consiga uma redução de 10% no quantitativo de aço da obra (na realidade ele chega a uma combinação otimizada de aço, concreto e forma). Estamos falando de 1% a 1,25% de redução no custo total.
Análise similar pode ser feita para acabamentos (conforme fizemos para o porcelanato do piso do banheiro), tubulações, fiações, alvenarias (inclusive estruturais) etc. Digamos que a economia de 10% obtida no aço seja similar às obtidas nos demais itens. Estamos falando de uma redução de 10% no custo da obra baseada em redução quantitativos.
Ainda que não fosse possível em todos os itens, pois há mesmo aqueles que não se pode reduzir, provavelmente mais da metade dos itens admite algum tipo de redução desta natureza: reduções obtidas pelo refinamento de aspectos geométricos com reflexos em quantitativos. Suponhamos, para efeito de análise, que custos de materiais sejam 60% do custo total das obras. Reduzir 10% neles significa 6% de redução no custo das obras.
Repare que é a mesma economia (ordem de grandeza) promovida pela redução do desperdício, ou o mesmo ganho na lucratividade. Mas, nesse caso, não exige esforço gerencial adicional na obra, a não ser obediência rigorosa aos projetos. E o investimento, em geral, refere-se a admitir custos de projeto mais tendenciosos para o limite superior, ou seja, sair da média de menos de 4% (ou 2,4% do VGV) e caminhar para valores da ordem de 6% do custo da obra (ou 3,6% do VGV). Estamos falando de investir 2% do custo da obra a mais em projetos para ganhar 6%, um retorno de 4% (ou 2,4% do VGV agregados ao lucro).
Obviamente não se trata meramente de pagar mais pelo mesmo projeto, mas de mudar as condições de contratação dos projetos. È preciso saber contratar com estes condicionantes e monitorar o andamento adequado do processo de desenvolvimento do projeto.
Mais uma vez, devemos lembrar que os números aqui usados não são oficiais, mas estão razoavelmente aderentes às práticas de mercado. E, de qualquer forma, o importante é o raciocínio. Faça as contas para o seu empreendimento, sobretudo se você é daqueles neuróticos que economiza em qualquer item. A economia nos projetos pode ser a causa dos altos custos da obra.
Agora a melhor notícia: a economia com projetos desenvolvidos com mais rigor processual, conceitual e com mais foco no negócio, pode ultrapassar os 10% em boa parte dos casos. Os ganhos são potencialmente ainda maiores. E não esqueça das economias baseadas em gestão, pois para cada investimento há um retorno.
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